設為首頁
加入收藏
咨詢郵箱
福彩三d最准确的技巧 天津时时彩开奖结果 时时彩四星杀号稳赚 百人牛牛游戏押注技巧 河北11选五胆拖投注表 pt游戏厅 北京pk10双面盘提现 全天时时彩最准计划 福彩3d大小最大遗漏 重庆时时必中技巧13458 体育彩票网上如何投注 新疆时时票机选号 龙虎一般打机器人怎么打 双色球开奖结果 抢庄牛牛游戏兑换钱的 稳赚计划 石嘴山市房產信息網 - 吉林快三大小单双骗局
房產知識
您的當前位置:房產知識--詳細信息
 
物管費抵違約金是否合法?
發布時間: 2015-12-8  被閱覽數:6717 次  來源: 本站

   

近來一些開發商在延期交房、應付業主違約金的情況下,提出以免收業主一段時間的物業管理費來抵消。業主認為背著抱著一般沉,往往就答應了。但是在實際履行過程中,往往出現這樣那樣的問題,甚至引發新的糾紛。究竟用物業管理費來折抵違約金的做法是否合法?買房人遇到這種情況應該怎么辦?
物業費與違約金不能相抵
  北京市英島律師事務所鄧澤敏、劉曉琳律師明確指出,物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,是不同的合同主體??⑸滔蚵蚴莧酥Ц?SPAN lang=EN-US>“延期交房的違約金,與業主向物業管理公司交納物業管理費也是兩個法律關系,是截然不同的兩件事。因此,從法律關系上來說,延期交房的違約金物業管理費是不能相互抵消的?!噸謝嗣窆埠凸賢ā返誥攀盤豕娑ǎ?SPAN lang=EN-US>“當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外。《合同法》雖然規定了抵消,但是,是基于相同的合同主體。雖然用物業費抵違約金符合債務的標的物種類、品質相同的這一點,但是,由于物業管理與開發商賣房是兩個不同的法律關系,法律主體不同,因此,不能適用《合同法》規定的抵消。
債務轉移應簽協議
  在北京市商品房買賣中,這種用延期交房的違約金與業主應交的物業管理費相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢?鄧澤敏、劉曉琳二位律師認為,這種情況可以通過債務轉移的方式進行處理。這種做法實際上是《合同法》第八十四條規定的合同轉讓中的債務轉移行為,即債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。也就是說,開發商對買受人支付延期交房違約金的債務,如果轉移給物業公司承擔——折抵一年或二年的物業管理費,要經債權人——買受人同意。而且,司法實踐中,一般也要經債務的受讓人——第三人(物業管理公司)同意。因此,為防患于未然,最好由三方簽訂一個債務轉移協議,以防開發商或物業管理公司反悔。
折抵一年以上物業費違法
  二位律師特別指出,債務轉移后,如果折抵一年或二年以上的物業管理費,這種做法是違法的。現行有關法規規定:禁止物業公司一次性收取一年以上物業費。而開發商以延期交房的違約金抵消一年或二年以上物業管理費的行為,事實上是變相收取一年以上的物業管理費。這種做法是違法的。提醒買房人在開發商提出以物業費抵違約金時,要注意三點:
  第一、鑒于物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,買受人有權拒絕這種用延期交房的違約金物業管理費相抵的行為;
  第二、鑒于有關法規規定,禁止物業公司一次性收取一年以上物業費,所以即使業主與開發商及物業公司達成債務轉移協議,最多也只要折抵一年的物業管理費即可,其余仍應要求支付違約金;
  第三、鑒于開發商可能否認逾期交房的違約行為,業主在辦理入住手續時,應留存相關的開發商逾期交房的書面違約證據。

 

版權所有:寶雞市市房產信息網  技術支持:西安必特思維軟件有限公司