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房屋拆遷指南
發布時間: 2015-12-8  被閱覽數:6711 次  來源: 本站

 

隨著城市的發展,由于市政工程的需要和老城區的改造,許多居民的房屋將面臨被拆遷。在房屋拆遷的實際操作過程中有常一些問題讓被拆遷人難以理解,就此,記者通過律師對被拆遷人關心的問題作出解答。

  一、房屋拆遷五個主要環節。

  1、規劃管理部門在核發建設用地規劃許可證,確定拆遷范圍后,通知被拆遷房屋所在地的區、縣政府機關。

  2、區、縣政府機關通知房屋所在地的公安機關控制居民常住戶口的遷入,停止辦理居民常住戶口分戶手續;房管部門和房屋經營單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產、分割、贈予、分戶等手續;被拆遷單位停止建筑物、構作物的改建、擴建和裝修等工程;所在地的工商行政管理部門停止核發營業執照。上述通知以公告形式予以公布,暫停辦理的期限為12個月,需要延長的,應向拆遷房屋所在地區、縣房地產管理局提出申請,經批準可延長不超過6個月,如需超過6個月的,須經市房地產管理局批準。

  3、拆遷人持有關文件和材料向拆遷房屋所在地的區、縣房地產管理局申請領取房屋拆遷許可證。區、縣房地產管理局對申請進行審核后,發給房屋拆遷許可證,若作出暫緩發證決定的,應說明理由。

  4、房地產管理局在拆遷范圍內以房屋拆遷公告或其他形式予以公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限,并及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

  5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補償安置協議書》,就拆遷事項的權利義務,如補償形式、金額、應安置人口、應安置面積、安置地點、層次、搬遷過渡形式、期限、違約責任等作明確規定。

  拆遷期限自公告之日起計算,不超過1年。了解上述程序后,如果你家在拆遷中發現存在違法程序,可向有關部門反映。

  二、房屋拆遷中的過渡期限

  房屋拆遷過程中的過渡期限是指房屋拆遷中,由于拆遷人不能一次性安置用房,而是要經過一段時間才能給被拆除房屋使用人提供安置用房。從房屋拆除,被拆除房屋使用人遷走至拆遷人提供安置用房這一段時間就是房屋拆遷中的過渡期限,也稱為安置期限。在這段時間里,不管是通過拆遷人提供周轉房還是被拆除房屋使用人自行安排住處,被拆除房屋使用人皆要遷離原地到他處居住生活。

  過渡期限是拆遷安置協議的重要內容,對于拆遷人和被拆除房屋使用人都有著重要意義,所以必須在拆遷安置協議中給予明確規定,雙方都應該信守協議的期限規定。

  1、過渡期限是臨時安置補助費發放的一個重要標準。過渡時間有多長,拆遷人就應該發給被拆除房屋使用人多長時間的臨時安置補助費。

  2、過渡時期是拆遷人向被拆除房屋使用人提供安置用房的期限,也是被拆除房屋使用人有權居住使用周轉房的時間期限?!凍鞘蟹課薟鵯ü芾硤趵返?SPAN lang=EN-US>32條規定,"拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應當遵守過渡期限的協議。拆遷人不得擅自延長過渡期限;由拆遷人提供周轉房的被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉房。"

  拆遷人必須在過渡期限內向被拆遷人提供安置用房,否則就要承擔相應的違約責任;而在拆遷人如期向被拆除房屋使用人提供了安置用房后,被拆除房屋使用人應及時遷往安置用房,騰退周轉房,否則也要承擔相應的違約責任。


  三、房屋拆遷公告

  建設部《城市房屋拆遷管理條例》第10條規定,房屋拆遷許可證一經發放,房屋拆遷主管部門應當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。房屋拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。由此可見,房屋拆遷公告是房屋拆遷主管部門向拆遷人頒發拆遷許可證后,向被拆遷人告知拆遷決定的方式,同時也是法定的必經程序。

  房屋拆遷公告作用是讓被拆遷人了解房屋拆遷的原因,任何單位和個人必須服從于城市規劃和城區改建的目的,從而使被拆遷人在規定的搬遷期限內完成搬遷。由于房屋拆遷所涉及的被拆遷人人數眾多,因此需要在拆遷范圍內廣為張貼,盡可能使每個被拆遷人知悉拆遷的有關事項,從而使被拆遷人在拆遷之前做好拆遷的準備工作。拆遷公告的內容應當包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷人等需要被拆遷人了解的事項,使被拆遷人知道其在拆遷當中所享有的權利和承擔的義務。

  此外,為了圓滿完成拆遷工作,拆遷公告公布后,主管部門還應當深入群眾做好宣傳解釋工作及時了解被拆遷人的實際困難,為被拆遷人排憂解難。

  四、拆遷補償的最低補償價

  2001111日實施的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》規定:"拆遷補償安置可以實行貨幣補償,也可以實行與貨幣補償金額等價值的產權房屋調換;拆遷居住房屋,還可以實行以房屋建筑面積為基礎,在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。"這標志著上海市拆遷補償安置以戶口為計算基數的方式已完成歷史使命。

  取而代之的是以被拆遷房屋的建筑面積為基數計算拆遷補償的新方法,新方法的實施,對居住在舊里弄、簡屋、不成套房中,且居住面積較小、收入較低的居民以貨幣補償款購買到能滿足其基本生活需要的住房就比較困難,對這一問題,《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》制定了拆遷補償的最低補償單價標準,讓這部分居民得到一定的實惠。

  最低補償單價標準為:被拆除房屋與同區域已購公房交易的平均單價,即:凡被拆除的居住房屋的評估單價低于最低補償單價的,按最低補償單價執行。另外,還在最低補償單價外規定了價格補助標準不低于205,也就是說可以得到最低價格補償單價205以上的價格補貼。

  對于居住面積較小、收入較低的部分居民,還可以選擇異地產權房安置的拆遷補償辦法,這種補償方法是以被拆遷房屋的建筑面積的基礎上采用拆一還一再增加地段類別面積補差,面積補差在安置面積內不結算差價。

  五、拆遷補償安置協議

  拆遷補償安置協議是取得房屋拆遷許可證的房屋拆遷人與房屋所有人、承租人之間共同簽訂的有關房屋拆遷的協議。

  拆遷租賃房屋的安置協議,符合下列情形之一的,拆遷人應與被拆遷人、承租人分別訂立拆遷補償安置協議:

  1、拆遷執行政府規定租金標準的公有居住房屋,被拆遷人選擇貨幣補償的;

  2、拆遷執行政府規定租金的私有居住房屋的;

  3、拆遷房管部門依法代管的房屋;

  4、拆遷宗教團體委托房管部門代理經租的房屋。

  被拆遷人、房屋承租人在交驗自房屋拆遷許可證核發之日合法有效的房地產權證、租賃公房憑證、房屋租賃合同而被確定為被拆遷人。

  簽訂房屋拆遷補償協議應包含以下主要內容:

  1、被拆遷房屋的建筑面積;

  2、貨幣補償的金額;

  3、補償的方式;

  4、搬遷的時間;

  5、雙方當事人需要約定的其他內容。

  如果被拆遷人選擇房屋調換,協議中還應當包括安置房屋的價值金額、面積、地點和層次。拆遷協議應當使用上海市房地資源局制定的示范合同文本,并到區縣房地資源局備案。

 

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